預售屋買屋流程，3分鐘掌握10步驟，文末再送『預售屋驗屋清單』 @ Emily 愛房有理財

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預售屋買屋流程全攻略，5分鐘掌握10步驟，文末再送『預售屋驗屋清單』

我第一次買預售屋，都會搞不清處預售屋買屋流程，尤其是到銀行對保的時候，建商還要我簽本票，那時我查好多資訊及問房地產老師，才了解到這是建商保障自己的做法，是可接受的。

自己整個流程跑過一次，再加上房地產老師的講解，整個預售屋買屋流程變得很有概念，我也整理出完整的流程，希望對第一次買賣預售屋的你有幫助喔!

1. 到預售中心賞屋

到預售屋的接待中心參觀完後，若有喜歡的戶別，代銷會請你付一小筆訂金(一般為10萬，看熱銷程度，也是可議價訂金金額)，這時候代銷就會開立一張紅色預定單，也就是大家常聽到的『紅單』。房市好時，有時候轉手紅單就可以賺幾十萬，現在建商有禁止紅單轉讓，來抑制炒房。

在預售屋看完資料後，一定要到房屋基地看看，把附近周遭的環境都拍照起來，也最好請代銷小姐幫你指出來你選的戶別大概會在哪裡喔!

2. 議價→繳交訂金、簽約、開工款

議價後，則需補足訂金(一般訂金為總價的3%~10%)，代銷就會給你『預售屋買賣契約書』，讓你帶回家審閱，審閱期至少有5天。

下圖是冠德建設的拆款表，給大家參考:

預售屋拆款表.png

3. 繳交工程款

接著，必須依照預售屋施工期間按時繳交工程款，工程款約為房屋總價的10%~15%

建商收款方式大致分為3種：

(1)按工程期繳交：依照工程進度，每期按時繳交。

(2)工程零付款: 在施工期間不需繳交工程款，而是等到預售屋的結構體完成，也就是鷹架落下來、領取使用執照或等交屋時，再一起繳交

(3)按月繳交：預售屋開工後，無論施工進度如何，都需要按月繳交工程款。

所以，在簽約前一定要搞清楚知道建商的收款方式喔!

4.預售屋客變 (變更格局或設計)

在施工期間，可以與建商討論，做客製化的變更。看你是想調整格局，或是增加水電設施，像是:增加插座，開放式不隔間，或是換廚具或衛浴設備，都可討論規劃。

一般來說，有一次的客變機會，所以一定要仔細思考你想變更的地方，一次性地提出來喔!

5.建商申請使用執照

在建商申請使用執照時，房子已經完成主體了，只是在等建管局來審核稽查，大部分建商也都可以開放買家進去參觀了!

我自住的房子就是在這個階段購買的，所以我可以進屋直接感受格局及所有的配置。

6.銀行對保

建商領到使照後，就會請你到銀行對保。對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件，看看你是否有貸款的資格及實際貸款成數。

一般來說，建商會整批與銀行談貸款的優惠利率，你也可以選擇自己配合的銀行。

對保的過程中，會確認貸款種類、貸款利率及攤還方式...等，這個需依據自己的資金做規劃。

相關資訊: 7個技巧增加房貸額度，文末破解『0元買房』的秘密!

在對保時，通常銀行也會請你簽『撥款委託書』，過戶時，建商就可以領到銀行的撥款，目的是保障銀行端及當房子過戶到你名下後，建商可拿到剩餘的貸款。

我自住房子建商在對保時，還有請我簽立一張本票，上面寫我貸款的金額，原本這張本票是給建商保管，我比較不放心，請銀行及代書保管，不過因為預售屋的代書，通常也是建商配合的代書，所以我們比較能信任的就是銀行端。

以下就是我人生第一次簽的本票，當初簽的時候，其實心裡其實有點怕怕的，建商還給我看其他買戶也有簽的本票....

也是因為我有做過功課，知道這個舉動是合理的，所以我也在本票上面註明:『禁止轉讓背書』的字樣!

本票.png

而這張本票在銀行撥款後，建商就會交還給我，所以建商也是非常保障自己的!

7.完稅

地價稅、房屋稅、土地增值稅由建商賣方負擔，而買方擇要負擔付契稅、印花稅及相關規費。

所以，通常交屋後，買方還會有一筆約20~30萬元不等的費用，包含代書費、契稅、瓦斯管線費、預收半年的管理費...等等

補充: 什麼是『借屋裝修』?

在房屋還沒過戶到自己的名下時，若想爭取時間，則可與建商談，可否借屋裝修，也就是在過戶前，讓你提早裝潢房屋，因為此時，房屋還不是你的，所以才會叫做『借屋』。

不過Emily還是會建議等到驗屋交屋後，再裝潢會比較妥當，不過，交屋前你可以先丈量室內尺寸，想好要如何設計及找廠商或設計師，做好裝潢的前置作業。

8.房屋過戶

一般來說，由建商委託代書辦理房地產的過戶，這時也會申請房屋及土地權狀， 需於建商領到使用執照後4個月內完成 。

9.驗收交屋

驗屋時，若有發現瑕疵，則需在驗收單上，請建商限期改善。等到建商都改善好後，才會匯最後的交屋尾款。通常交屋尾款為房屋總價的1%~5%

要自己驗屋還是找驗屋公司呢?

我當初因為有詳細的驗屋檢驗單，加上我有上過房地產相關課程，所以我是自己驗屋，驗完後的缺失，也有叮嚀建商改善，交屋後至今沒有問題。

若你不放心自己驗屋，可找身邊比較專業的朋友或認識的設計師一起驗屋，或是請驗屋公司，收費大約是1.2萬~1.5萬。

以下這張就是當初我在驗屋時，檢驗出需改善的細項:

預售屋驗屋.png

想了解更多驗屋技巧及重點，請參考: 驗屋5大重點攻略，驗屋技巧大公開，文末贈送「預售屋驗屋清單」!

10.建商協助成立管委會

交屋後，你就可以裝潢你家啦! 入住後，有時候建商還在做很多收尾的動作，甚至有人開始住進來後，才發現頂樓或地下室的防水沒做好，建商甚至要重新做一些小工程。

等到這些工程都完成後，建商就會協助大樓成立管委會，這時候才會開始動用之前預繳的管理費。

驗屋除了驗屋檢驗單以外，也要用『測距儀』及『水平尺』來量尺寸，這樣測量才準喔! 都省了一筆專業驗屋的費用，專業的小工具就不能再省了! 之後開始簡單室內設計規劃，要詳細丈量室內尺寸，或是預估分離式冷氣拉線到外牆裝設室外機的距離，用測距儀也都是最快最準的方式，這裡也一併推薦給大家我用的很上手的小工具!

驗屋時會用到的小工具:

輕巧好用的測距儀(點這裡)

超好用的雷射水平儀(點這裡)

這邊，我也製作了一張『預售屋驗屋清單』，當初我驗屋就是靠以下這張表格，才檢驗出好幾個需要改善的地方喔!

加入Line@,輸入『1』即可下載這張表格喔!