如何當二房東? 二房東有哪些操作方式呢?
Emily是在買自住的房子時，因為勤看屋，對房產產生很大的興趣，一方面想多學習房地產，一方面想建構被動收入，支付部自住房子的房貸，所以我開始與人一起合作，一起打造『共居共寓』。
『共居公寓』只是其中一種二房東的操作模式，我最近與許多房地產愛好者及老師交流，也了解到很多不同型態的二房東操作模式，想分享給大家參考，幫助想投入這項主被動收入的朋友，可以評估自己的資金及時間，選擇適合自己的操作模式!
1.改造單間套房 / 1房1廳 / 2房1廳
裝修成本: 3~10萬
裝修時間: 1~2個月
回本時間: 10~18個月
租約期間: 5年以上
優點: 小資金即可操作
缺點: 若是套房或1房1廳要再轉租，與屋主洽談上會有難度。同樣開發一個物件，最後能賺取的租金價差較少。
市面上會有一些家具較老舊或是沒有特別佈置過的套房、1房1廳或是2房1廳。若你能掌握區域的租金行情，經過一番小改造，就可以把租金往上提高幾千元。
2. 共居公寓: 輕裝修改造住家格局，再分租套房及雅房
裝修成本: 10~20萬
裝修時間: 1~2個月
回本時間: 10~18個月
租約期間: 5年以上
優點:整體的轉租金會比整層出租高
缺點: 把整層住家做一間一間的分租，招租及租屋管理上，需付出比較多心力
也有人稱為『共生公寓』、『Co-Living』，也是一種Share House的概念! 透過承租一個居家的住宅，像是3房2廳2衛或是4房2廳2衛，簡單的輕裝修後，再把單間房間轉租出去，分租套房及雅房!
一般來說，不會找屋況很差的房子，偏好是水泥隔間，每間房間都有對外窗的房子最佳。
若是在台北市，輕隔間是可以接受的，但若是整間都是輕隔間，招租期會再長一點，因為共居的每個房間會是住不同的人，個人的隱私就會更受到重視喔!
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對共居公寓有興趣的朋友，非常建議去聽聽『高效時尚包租婆』分享會，Emily就是透過這堂課，成功在半年內打造出4間共居公寓! 你可在分享會中聽到如何打造共居共寓的故事及轉租金的價差喔!
3.重裝修改造屋況差的屋子，整層出租
裝修成本: 20~50萬
裝修時間: 2~3個月
回本時間: 12~18個月
租約期間: 5年以上
優點:可以與屋主談到市價7折以下的租金
缺點: 需要比較有經驗判斷，能掌握重裝修的成本及回收租金的時間
通常會找屋況比較差的房子，這樣比較能與屋主談到優惠租金。屋況差的房子就很多會是木板隔間或是衛浴設備不堪用，所以需要整間打掉重練，打掉後再做輕隔間。
重新隔間時，坪效就可以做到最大，像是原本屋子的格局只有2房，但隔間後可以變成3房，轉租的租金價差也會提升!
隔間變多時，也要確保原本的水電是能夠負荷多人使用，不然還是需要重拉水電，也是一筆費用。所以關鍵就在於一開始的評估及與原屋主大房東要談到一個很低的價格承租喔!
與共居公寓不同的是，整個改造後，會整層出租給同一組人馬，所以後續的租管會比較輕鬆，等於對一個窗口就好。
4.隔套出租: 找屋況差的屋子，隔成套房
裝修成本:150~200萬以上
裝修時間: 3~4個月
回本時間: 3年
租約期間: 10年以上
優點: 可以與屋主談到市價6折以下的租金，回本後收租期較長
缺點: 投入的裝修時間，資金及回本期較長
找屋況差的屋子，與屋主談長約10年以上，整間打掉再隔成合法套房。隔套後的租金效益會比共居公寓及整層收租都來的好，因為每個租客都有獨立的衛浴，有些甚至還可以每間都有獨立陽台。能做到這種二房東，通常資金及經驗已經比較豐富了!
要特別注意一下，現在雙北隔套的法規嚴格，基本上要增設衛浴或是移動原有衛浴的規劃，都需要『直屬下層同意書』
補充: 什麼是『直屬下層的同意書』?
簡單來說，政府現在規定在雙北地區，如果裝潢時要增設廁所，則需要取得直下層屋主的同意，才可施工。
除了上面列出來的裝潢及家具成本，二房東是有很多隱形的成本喔~ 所以當二房東，比較像是主被動收入的結合。
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我本身的英文家教工作比較彈性，但是有家庭小孩的關係，大部分平日晚上及假日的時間，還是需要給家人，只能偶爾托包小孩，所以踏入二房東的領域時，上課學習及與人合作就變得非常重要，也是能從『0到1』的關鍵第一步，尤其是對於上班族而言，有合作夥伴的搭配，成功度會大幅提升!
了解了二房東的4種操作模式，接著，我們來看看~二房東的主要成本到底有那些呢?
1. 家具裝修成本
除了天花板、牆壁、地板、水電的基礎裝修。想要有好的租金，就要捨得丟棄原屋主過時的家具，添購新家具來打造主題性的風格。
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2.維修成本
因為我們都是以找老屋改造為主，所以老屋的修繕問題也會比較多，像是馬桶壞掉或燈不亮....等等。最好在一開始的時候，就先把這問題處理好，往後的修繕狀況會比較少。
3.招租成本
招租的時間成本要算2種的成本喔! 什麼意思呢?
除了本身要撥出時間帶看房客，這是第1個成本，而每一天的時間，也是租金成本，晚一天招租出去，就得付一天租金給大房東，這就是第2個成本。
所以招租的功力，包含要在哪裡曝光出租訊息?房間要如何佈置? 照片要怎麼拍才漂亮? 文案要怎麼寫才吸引人?以及快速篩選出好房客，這都是包租公、包租婆必備的技能之一喔!
4.租屋管理
『租客選的好，以後沒煩惱』這是所有包租公、包租婆最喜歡的一句話。這也是很真實的! 慎選租客很重要，不然往後會延伸出很多問題，像是要催繳房租、租客把房子弄得很髒亂、損壞家具家電或是擾鄰...等等。
擅長找到高CP值事物的我，真心覺得當二房東是投資房地產中CP值最高的一個策略! 怎麼說呢?
因為你不要買下一間房子，用小資金就可以體驗整個當房東的過程，在這之中，你可以增加很多實務經驗及信心，未來資本大後，你想要買屋置產就會容易很多，因為你全部都走過一遍了!
雖然說當包租公、包租婆有它的辛苦存在，但是當你開始學習房地產後，你會發現其實很有趣，因為房地產算是結合知識、邏輯性分析、與人互動、創意佈置發想....等等的種種面向。
以天賦特質的角度來說，每一特質的人都會喜歡房地產的其中一項，因為房地產是綜合型的投資領域。房地產不論景氣好壞的穩定現金流也是讓人最著迷的地方!
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