預售屋迷人的地方就在於，在房市景氣好時，潛銷期或剛開案可以搶到便宜，也可以挑選好樓層!
若挑選未來有好的建設發展，也是個自住等增值不錯的選擇。 但是預售屋的買賣風險，也是讓有些人需要審慎評估的地方!
所以，這篇就來了解一下預售屋的「履約保證」機制，讓你在挑選預售屋時，多一個評估，也多一份保障!
「履約保證」就是政府要求建商對預售屋的「預收款」必須要提供擔保或信託。 那麼，內政部規定的預售屋「履約保證」，又可分為以下5種方式:
1.價金信託
買方所繳的錢，全部都會存入信託帳戶，由建商依照蓋房子的目的，專款專用。
2.不動產開發信託
建商會把此建案土地及蓋房子的錢，信託給銀行或信託業者。不動產開發信託，也是仿間最常見的履約保證機制
以上1.價金信託 & 2.不動產開發信託，都是由信託單位，依據蓋房子的進度，房子蓋到哪，就可跟信託單位請款到哪。若蓋到一半，建商倒閉或申請破產，建商聲稱說錢都已經拿去蓋房子了，買方恐怕就拿不回來已經繳出給建商的錢了!
3.同業連帶擔保
由同一等級的建商提供連帶擔保，如果原本的建商倒閉，無法蓋完房子，則幫他擔保的建商就要幫忙蓋完房子。
這種「同業連帶擔保」的機制，有時會出現在老建商的兒子另開立新的建設公司，想開始蓋屬於新公司的房子，這時候就會與老建商爸爸採用「同業連帶擔保」~
4.公會連帶保證
由公會提供連帶保證，若原建商倒閉，房子沒蓋完，則需由公會幫忙把房子蓋完。
以上，使用3.「同業連帶擔保」＆ 4.「工會連帶保證」機制的建商，通常是沒有信託或履保專戶。買方與建商簽約後，通常錢就會直接繳給建商，無法保證建商一定會專款專用。只可保證蓋好，無法避免被建商的其他債權人查封。最大的風險在於，若幫它擔保的建商也倒了，就沒有保障了~
5. 價金返還
買方所有繳的錢，都會存在第三方金融機構裡面。建商在交屋前，是無法動用這筆錢喔!
這個機制，也是5種機制中最安全的，但也是建商最少用的。因為如果建商在交屋前倒閉，買方是可以把已經繳的錢都拿回來喔!
其實，若遇到建商倒閉變成爛尾樓，除了第5點「價金返還」的履約保證機制是可以把錢拿回來。
其他1~4的機制，基本上繳出去的錢都拿不回來，因為建商都把這些錢拿去蓋房子了!
這5種機制，依據保障的高低順序，分別為:
價金返還>不動產開發信託>價金信託>公會連帶保證>同業連帶擔保
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預售屋履約保證機制
大家在看預售屋時，一定要跟代銷或建商問清楚，簽約也要看清楚喔!
另外，針對改好的成屋，有些建商會拿這些餘屋跟銀行貸款一筆金額，所有餘屋一起做「共同擔保」。這時候，調謄本就會看到它有被抵押貸款一筆很高的金額，但有好幾個建號一起「共同擔保」。
遇到這種情況，其實不用太緊張，但一定要記得用履保，不要直接匯款給建商，最好等到房子原本的設定抵押被塗銷，且順利交屋，再把履保內的錢撥款給建商，這樣才可好好保障自己喔!
祝大家可以買到有保障且理想中的房子!!! 
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