預售屋迷人的地方就在於,在房市景氣好時,潛銷期或剛開案可以搶到便宜,也可以挑選好樓層! 

 

若挑選未來有好的建設發展,也是個自住等增值不錯的選擇。 但是預售屋的買賣風險,也是讓有些人需要審慎評估的地方!

 

所以,這篇就來了解一下預售屋的「履約保證」機制,讓你在挑選預售屋時,多一個評估,也多一份保障! 

 

「履約保證」就是政府要求建商對預售屋的「預收款」必須要提供擔保或信託。 那麼,內政部規定的預售屋「履約保證」,又可分為以下5種方式:

 

1.價金信託

 

買方所繳的錢,全部都會存入信託帳戶,由建商依照蓋房子的目的,專款專用。

 

2.不動產開發信託

 

建商會把此建案土地及蓋房子的錢,信託給銀行或信託業者。不動產開發信託,也是仿間最常見的履約保證機制

 

以上1.價金信託 & 2.不動產開發信託,都是由信託單位,依據蓋房子的進度,房子蓋到哪,就可跟信託單位請款到哪。若蓋到一半,建商倒閉或申請破產,建商聲稱說錢都已經拿去蓋房子了,買方恐怕就拿不回來已經繳出給建商的錢了! 


 

3.同業連帶擔保

 

由同一等級的建商提供連帶擔保,如果原本的建商倒閉,無法蓋完房子,則幫他擔保的建商就要幫忙蓋完房子。

 

這種「同業連帶擔保」的機制,有時會出現在老建商的兒子另開立新的建設公司,想開始蓋屬於新公司的房子,這時候就會與老建商爸爸採用「同業連帶擔保」~

 

4.公會連帶保證

 

由公會提供連帶保證,若原建商倒閉,房子沒蓋完,則需由公會幫忙把房子蓋完。

 

以上,使用3.「同業連帶擔保」& 4.「工會連帶保證」機制的建商,通常是沒有信託或履保專戶。買方與建商簽約後,通常錢就會直接繳給建商,無法保證建商一定會專款專用。只可保證蓋好,無法避免被建商的其他債權人查封。最大的風險在於,若幫它擔保的建商也倒了,就沒有保障了~

 

5. 價金返還

 

買方所有繳的錢,都會存在第三方金融機構裡面。建商在交屋前,是無法動用這筆錢喔! 

 

這個機制,也是5種機制中最安全的,但也是建商最少用的。因為如果建商在交屋前倒閉,買方是可以把已經繳的錢都拿回來喔! 

 

其實,若遇到建商倒閉變成爛尾樓,除了第5點「價金返還」的履約保證機制是可以把錢拿回來。

 

其他1~4的機制,基本上繳出去的錢都拿不回來,因為建商都把這些錢拿去蓋房子了!

 

這5種機制,依據保障的高低順序,分別為: 

 

價金返還>不動產開發信託>價金信託>公會連帶保證>同業連帶擔保

 

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預售屋履約保證機制

 

下圖擷取至「台中市政府」網站

預售屋履約保證.png


大家在看預售屋時,一定要跟代銷或建商問清楚,簽約也要看清楚喔! 

 

另外,針對改好的成屋,有些建商會拿這些餘屋跟銀行貸款一筆金額,所有餘屋一起做「共同擔保」。這時候,調謄本就會看到它有被抵押貸款一筆很高的金額,但有好幾個建號一起「共同擔保」。

 

遇到這種情況,其實不用太緊張,但一定要記得用履保,不要直接匯款給建商,最好等到房子原本的設定抵押被塗銷,且順利交屋,再把履保內的錢撥款給建商,這樣才可好好保障自己喔!

 

祝大家可以買到有保障且理想中的房子!!!

 

 

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